Berakhirnya HGB atau Hak Guna Bangunan Pada Pemegang HGB

21 November 2019

Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Pihak yang dapat memperoleh HGB adalah warga Negara Indonesia, dan/atau badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Tanah yang dapat diberikan HGB adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik.

Untuk Berakhirnya HGB atau Hak Guna Bangunan Pada Pemegang HGB terjadi bila salah satu sebabnya adalah tidak adanya perpanjangan HGB dan berdampak pada status tanahnya maupun kewajiban yang timbul bagi pemegang HGB , tergantung apakah itu Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, atau Tanah Hak Milik.

  • Untuk HGB atas Tanah Negara dampaknya adalah status tanah kembali beralih menjadi Tanah Negara.
  • Untuk Tanah Hak Pengelolaan dampaknya adalah status tanah kembali beralih menjadi Tanah Hak Pengelolaan.
  • Untuk Tanah Hak Milik dampaknya adalah status tanah kembali beralih menjadi Tanah Hak Milik.

Menurut Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) Pasal 35 Ayat 1 menyatakan bahwa Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dimana hak tersebut dapat beralih (Pasal 35 Ayat 3).

Pemegang HGB

Adapun dalam UUPA Pasal 36 Ayat 1 dan Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (PP 40/1996), menyatakan bahwa yang dapat mempunyai atau menjadi pemegang HGB adalah Warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 

Sebagai bukti bahwa suatu pihak merupakan pemegang HGB, maka diperlukan sertifikat, atau dikenal dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB, sesuai dengan Pasal 23 Ayat 3 UUPA :  “Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang Hak Guna Bangunan diberikan sertipikat hak atas tanah.”

Untuk tanah yang dapat diberikan HGB sesuai Pasal 37 UUPA, mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara; karena penetapan Pemerintah; mengenai tanah milik; karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.

Kemudian ada tiga jenis tanah yang dapat diberikan HGB, sebagaimana Pasal 21 PP 40/1996 bahwa tanah-tanah yang dapat diberikan HGB adalah Tanah Negara; Tanah Hak Pengelolaan dan Tanah Hak Milik.

Dari ketentuan Pasal 21 PP 40/1996 tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa tanah yang dapat diberikan SHGB adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik.

HGB Pada Tanah Negara. 

  • Sesuai Pasal 22 Ayat 1 PP 40/1996, bahwa Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. Maksudnya, Dasar Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk, dan dalam contoh gambar tersebut tanah Negara diberikan dengan keputusan hak oleh Kepada Kantor Pertanahan Kota Medan sebagai pejabat yang ditunjuk, Nomor 266/HGB/BPN.12.71/2009 tanggal 17-12-2009.

HGB pada Tanah Hak Pengelolaan.

  • Sesuai Pasal 22 Ayat 2 PP 40/1996, bahwa Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Dasar pemberian haknya diperoleh berdasarkan Surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kota Batam, dan dalam hal ini keputusan mengacu kepada butir i. Penunjuk, yaitu Keputusan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 308/A3/2014 tanggal 06-08-2014 atau biasa disingkat SKEP.

HGB Pada Tanah Hak Milik

  • Sesuai Pasal 24 PP 40/1996, yaitu: Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2).
  • Adapun maksud Pasal 24 tersebut, diperjelas pengertiannya dalam Aturan Penjelasan PP 40/1996, yaitu:
    • Ayat (1) : Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik pada dasarnya merupakan pembebanan yang dilakukan oleh pemegang Hak Milik atas tanah miliknya. Karena itu pemberian itu dilakukan dengan suatu perjanjian antara pemegang Hak Milik dan calon pemegang Hak Guna Bangunan yang dicantumkan dalam akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
    • Ayat (2) : Sebagai pembebanan atas suatu hak yang terdaftar, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik perlu didaftar dengan pembuatan buku tanahnya dan pencatatannya pada buku tanah dan sertipikat Hak Milik yang bersangkutan.
    • Ayat (3) : Walaupun Hak Guna Bangunan itu sudah terjadi pada waktu dibuatnya akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dimaksud dalam ayat (1), namun baru mengikat pihak ketiga sesudah terdaftar di Kantor Pertanahan.
    • Jangka Waktu HGB untuk tanah Hak Milik diberikan selama paling lama 30 (tiga puluh) tahun berdasarkan Pasal 29 PP 40/1996.

Bila ada perpanjangan, maka diperlukan kesepakatan lagi antara pemegang HGB dengan pemegang Hak Milik dengan pembuatan Akta yang dibuat oleh PPAT, sebagaimana bunyi Pasal 29 Ayat 2 PP 40/1996: “Atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan pemegang Hak Milik, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Guna Bangunan baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.”

Dalam analisa ini tidak ada contoh SHGB yang berasal dari SHM, namun berdasarkan apa yang telah dijabarkan pada dalam PP 40/1996 Pasal 24 dan Aturan Penjelasannya, serta Pasal 29, maka dapat diambil kesimpulan hubungan timbulnya HGB pada tanah Hak Milik, yaitu:

  1. Adanya suatu Akta Perjanjian pemberian HGB antara pemegang Hak Milik kepada pihak lain yang akan menerima HGB atau calon pemegang HGB, dan akta tersebut dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);
  2. Akta Perjanjian Pemberian HGB selanjutnya didaftarkan, dibuat buku tanahnya, dan dilakukan pencatatan pada buku tanah dan SHM terkait, kepada Kantor Pertanahan;
  3. Sejak pendaftaran tersebut dilakukan, barulah HGB atas tanah Hak Milik mengikat pihak yang menerima HGB atau calon pemegang HGB;
  4. HGB untuk tanah Hak Milik berlaku selama maksimal 30 (tiga puluh) tahun;
  5. Perpanjangan dapat dilakukan melalui kesepakatan lagi antara pemegang Hak Milik dengan pemegang yang ingin melakukan perpanjangan HGB, dan kesepakatan ini dituangkan dalam Akta Perjanjan yang dibuat oleh PPAT.

Berakhirnya HGB Pada Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik

Berakhirnya HGB berarti hapusnya hak pemegang HGB atas suatu tanah tersebut. Sebagaimana bunyi Pasal 35 PP 40/1996:

  1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
  2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena :
    • tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32; atau
    • tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan; atau
    • Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
  3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
  4. Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
  5. Ditelantarkan;
  6. Tanahnya musnah;
  7. Ketentuan Pasal 20 ayat (2) dari Pasal 35 PP 40/1996 tersebut, maka dapat diambil kesimpulan bahwa berakhirnya jangka waktu HGB merupakan salah satu sebab hapusnya HGB.

Status Tanah Sebagai Akibat Hapusnya HGB

Berakhir atau hapusnya HGB mengubah status tanah yang sebelumnya melekat pada pemegang HGB, beralih kepada pihak yang berhak sesuai dengan status tanah awal sebelum adanya HGB tersebut, baik itu kepada Negara, atau kepada pemegang Hak Pengelolaan, atau kepada pemegang Hak Milik, sesuai dengan Pasal 36 PP 40/1996 yang berbunyi:

  1. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya menjadi tanah Negara.
  2. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.
  3. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Milik.

Hapusnya HGB tersebut menimbulkan kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi oleh pemegang HGB, yaitu sebagai berikut.

  1. Untuk Tanah Negara PP 40/1996 Pasal 37 berbunyi :
    • Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Negara hapus dan tidak diperpanjang atau tidak diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Guna Bangunan.
    • Dalam hal bangunan dan benda-benda sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) masih diperlukan, maka bekas pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.
    • Pembongkaran bangunan dan benda-benda sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dilaksanakan atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan.
    • Jika bekas pemegang Hak Guna Bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), maka bangunan dan benda-benda yang ada di atas tanah bekas Hak Guna Bangunan itu dibongkar oleh Pemerintah atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan.
  2. Untuk Tanah Hak Pengelolaan dan Tanah Hak MilikPP 40/1996 Pasal 38 berbunyi:
    • Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan atau atas tanah Hak Milik hapus sebagaimana dimaksud Pasal 35, maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik.

Sumber:

  • Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
  • Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah


Properti Terbaru

Tanah jl.Raya Wates purworejo

Rp. 3.500.000/m2
Jl. Jl.Raya Wates Purworejo
Lt/Lb :1979 m²/280 m²
Promo

Rumah Kost Kembang Matahari

Rp. 3 M
Jl. Kembang Matahari
Lt/Lb :220 m²/600 m²
Rekomended

Rumah Furnished Gunung Salak

Rp. 11 M
Jl. Gn Salak
Lt/Lb :1.055 m²/390 m²

Rumah Murah Type 40

Rp. 575 Juta
Jl. Kebo Iwa Utara
Lt/Lb :62 m²/40 m²
Rekomended

Rumah Konsep Villa

Rp. 115 Juta/Tahun
Jl. Dewi Sri
Lt/Lb :350 m²/200 m²
Promo

Rumah Elegan

Rp. 7 M
Jl. Bajataki
Lt/Lb :686 m²/402 m²